{"id":1027,"date":"2026-09-10T08:43:58","date_gmt":"2026-09-10T11:43:58","guid":{"rendered":"https:\/\/gruponoster.com.br\/blog\/?p=1027"},"modified":"2026-10-09T19:53:37","modified_gmt":"2026-10-09T22:53:37","slug":"imovel-comercial-de-rua-ou-mall","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gruponoster.com.br\/blog\/imovel-comercial-de-rua-ou-mall\/","title":{"rendered":"Vale a pena investir em im\u00f3veis comerciais de rua ou em mall?"},"content":{"rendered":"

Loja de rua e loja em shopping ou mall se separam pelo tipo de opera\u00e7\u00e3o que v\u00e3o receber. Neg\u00f3cio de bairro, com cliente fiel e hor\u00e1rio pr\u00f3prio, costuma se ajustar melhor \u00e0 rua. Opera\u00e7\u00e3o que vive de fluxo cruzado e loja \u00e2ncora se ajusta ao empreendimento planejado. O strip mall fica no meio, com fachada para a rua e estacionamento na porta.<\/b><\/p>\n

Duas lojas de 60 m\u00b2 podem ter o mesmo aluguel e destinos opostos. Uma delas fica na cal\u00e7ada de uma avenida movimentada do Cabral. A outra fica num centro comercial com supermercado e estacionamento pr\u00f3prio. Para uma padaria com clientela fiel no bairro, a primeira pode bastar. Uma loja de conveni\u00eancia precisa do movimento que a segunda entrega.<\/span><\/p>\n

Quem decide entre as duas \u00e9 o perfil da opera\u00e7\u00e3o, seguido do custo total de ocupa\u00e7\u00e3o e, s\u00f3 ent\u00e3o, do aluguel. Rua e shopping dividem custo e risco de jeitos diferentes entre lojista e dono do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Os crit\u00e9rios que separam loja de rua e loja em shopping<\/b><\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Crit\u00e9rio<\/b><\/td>\nLoja de rua<\/b><\/td>\nLoja em shopping ou mall<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Fluxo de pessoas<\/b><\/td>\ndepende da via, do hor\u00e1rio e do entorno, e pode cair \u00e0 noite e nos fins de semana<\/span><\/td>\nvem do empreendimento e das \u00e2ncoras, concentrado no hor\u00e1rio de funcionamento<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Custo de ocupa\u00e7\u00e3o<\/b><\/td>\naluguel, IPTU e manuten\u00e7\u00e3o, conforme o contrato, em geral sem condom\u00ednio de \u00e1rea comum<\/span><\/td>\naluguel, condom\u00ednio e fundo de promo\u00e7\u00e3o, muitas vezes com parcela sobre o faturamento<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Vac\u00e2ncia<\/b><\/td>\nvaria muito de rua para rua, e o ponto vazio pesa s\u00f3 sobre o propriet\u00e1rio<\/span><\/td>\nocupa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de 95,4% nos shoppings brasileiros em 2025<\/b><\/a>, segundo a Abrasce<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Gest\u00e3o<\/b><\/td>\npropriet\u00e1rio e lojista resolvem direto, da fachada ao reparo<\/span><\/td>\nadministra\u00e7\u00e3o centralizada define regras de opera\u00e7\u00e3o, mix de lojas e manuten\u00e7\u00e3o<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Liquidez de revenda<\/b><\/td>\nim\u00f3vel com matr\u00edcula pr\u00f3pria, vendido como qualquer outro<\/span><\/td>\ndepende do modelo do empreendimento e de como as lojas s\u00e3o comercializadas<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Autonomia sobre hor\u00e1rio e fachada<\/b><\/td>\nampla, dentro da legisla\u00e7\u00e3o municipal<\/span><\/td>\nhor\u00e1rio e comunica\u00e7\u00e3o visual seguem o regimento do empreendimento<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Depend\u00eancia de \u00e2ncora<\/b><\/td>\nnenhuma, e nenhuma prote\u00e7\u00e3o se o entorno perder for\u00e7a<\/span><\/td>\nalta, porque a sa\u00edda da \u00e2ncora afeta o movimento de todas as lojas<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Fluxo alto com custo de ocupa\u00e7\u00e3o alto pode render menos que fluxo moderado com custo baixo, e nenhuma linha da tabela decide sozinha. Quem desempata \u00e9 a margem do neg\u00f3cio que vai ocupar o ponto.<\/span><\/p>\n

O custo de ocupa\u00e7\u00e3o, somado ao aluguel<\/b><\/h3>\n

Custo de ocupa\u00e7\u00e3o \u00e9 tudo que o lojista paga para ocupar o ponto, medido sobre o faturamento. Em shopping, a conta soma aluguel, condom\u00ednio e fundo de promo\u00e7\u00e3o. O fundo de promo\u00e7\u00e3o financia as campanhas do empreendimento. Muitos contratos combinam aluguel fixo com percentual sobre as vendas, modelo que est\u00e1 na pr\u00f3pria<\/span> defini\u00e7\u00e3o de shopping center da Abrasce<\/b><\/a>.<\/span><\/p>\n

Segundo a<\/span> Ablos, associa\u00e7\u00e3o dos lojistas sat\u00e9lites<\/b><\/a>, esse custo ficava entre 10% e 12% do faturamento em 2019. Em alguns casos, chegava a 20%. Nas lojas \u00e2ncora, a faixa era de 3% a 5%. O dado \u00e9 de 2019 e vem de quem negocia pelo lado do lojista, ent\u00e3o serve como ordem de grandeza.<\/span><\/p>\n

Na mesma reportagem, a Abrasce lembra que as condi\u00e7\u00f5es variam por empreendimento, como prev\u00ea o<\/span> artigo 54 da Lei 8.245\/1991<\/b><\/a>. Na rua, o custo costuma se resumir a aluguel, IPTU e manuten\u00e7\u00e3o. A divis\u00e3o entre dono e inquilino fica no contrato.<\/span><\/p>\n

Quando a loja de rua faz mais sentido<\/b><\/h2>\n

Rua favorece a opera\u00e7\u00e3o que j\u00e1 tem motivo pr\u00f3prio para ser procurada. A loja de rua ganha autonomia sobre fachada e hor\u00e1rio de funcionamento.<\/span><\/p>\n