{"id":1011,"date":"2026-08-10T08:28:55","date_gmt":"2026-08-10T11:28:55","guid":{"rendered":"https:\/\/gruponoster.com.br\/blog\/?p=1011"},"modified":"2026-09-25T18:34:24","modified_gmt":"2026-09-25T21:34:24","slug":"o-que-avaliar-antes-de-assinar-contrato-de-compra-de-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gruponoster.com.br\/blog\/o-que-avaliar-antes-de-assinar-contrato-de-compra-de-imovel\/","title":{"rendered":"O que avaliar antes de assinar contrato de compra de im\u00f3vel?"},"content":{"rendered":"

Antes de assinar, confira os documentos do im\u00f3vel, os documentos de quem est\u00e1 vendendo e as cl\u00e1usulas que definem prazo, reajuste e rompimento. O registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o diz se a venda \u00e9 permitida por lei, e a cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia diz o que acontece com um atraso. Conferir custa horas. Descobrir depois costuma custar anos.<\/b><\/p>\n

Afinal, quem assina um contrato de compra imagina estar formalizando uma decis\u00e3o que j\u00e1 tomou, e essa pr\u00e1tica explica por que tanta gente l\u00ea o documento pela primeira vez na mesa do cart\u00f3rio. O que a assinatura faz \u00e9 criar obriga\u00e7\u00e3o, porque a partir dali passa a existir um prazo que algu\u00e9m precisa cumprir, um \u00edndice que corrige o saldo todo m\u00eas e uma regra que decide o que acontece caso qualquer uma das partes desista do neg\u00f3cio.<\/span><\/p>\n

Boa parte dessas regras n\u00e3o \u00e9 negociada entre comprador e incorporadora, porque j\u00e1 est\u00e1 escrita em lei. Saber quais s\u00e3o muda a conversa, e \u00e9 isso que separa quem confere o contrato de quem apenas o assina.<\/span><\/p>\n

Os documentos que revelam se o neg\u00f3cio \u00e9 regular<\/span><\/h2>\n

Antes de discutir a cl\u00e1usula, \u00e9 necess\u00e1rio conferir se a venda sequer pode existir, e para im\u00f3vel na planta quem responde a essa pergunta \u00e9 um registro espec\u00edfico em cart\u00f3rio, com n\u00famero e data, dispon\u00edvel para consulta por qualquer interessado independentemente da reputa\u00e7\u00e3o de quem est\u00e1 vendendo.<\/span><\/p>\n

A<\/span> Lei 4.591\/1964<\/span><\/a> estabelece no artigo 32 que o incorporador s\u00f3 pode alienar fra\u00e7\u00f5es ideais correspondentes a futuras unidades aut\u00f4nomas depois de registrar o memorial de incorpora\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis competente.<\/span><\/p>\n

Esse registro re\u00fane uma lista fechada de documentos, e cada um deles responde a uma pergunta que interessa ao comprador.<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Documento<\/b><\/td>\nO que ele revela<\/b><\/td>\nOnde conseguir<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Matr\u00edcula atualizada do terreno<\/b><\/td>\nquem \u00e9 o dono, que \u00f4nus existem e se h\u00e1 penhora ou hipoteca<\/span><\/td>\ncart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o<\/b><\/td>\nse o lan\u00e7amento \u00e9 regular e a venda \u00e9 permitida por lei<\/span><\/td>\nmesmo cart\u00f3rio, no n\u00famero de registro que a incorporadora informa<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Hist\u00f3rico de t\u00edtulos dos \u00faltimos 20 anos<\/b><\/td>\nse alguma transmiss\u00e3o anterior deixou v\u00edcio capaz de reaparecer<\/span><\/td>\nexigido pela al\u00ednea c do artigo 32, fica no pr\u00f3prio memorial<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Certid\u00f5es negativas<\/b><\/td>\nd\u00e9bitos federais, estaduais, municipais, protesto e \u00f4nus reais da incorporadora e do terreno<\/span><\/td>\nal\u00ednea b do artigo 32, e tamb\u00e9m nos sites dos \u00f3rg\u00e3os emissores<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Projeto de constru\u00e7\u00e3o aprovado<\/b><\/td>\nse o que est\u00e1 sendo vendido \u00e9 o que a prefeitura autorizou<\/span><\/td>\nal\u00ednea d, arquivada com o memorial<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Memorial descritivo das especifica\u00e7\u00f5es<\/b><\/td>\nquais materiais e acabamentos foram prometidos, item a item<\/span><\/td>\nal\u00ednea g, e \u00e9 o documento que sustenta reclama\u00e7\u00e3o sobre substitui\u00e7\u00e3o<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Minuta da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio<\/b><\/td>\nquanto custar\u00e1 morar ali e que regras v\u00e3o valer<\/span><\/td>\nal\u00ednea j<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Um item importante do artigo 32 costuma ser desconsiderado e vale para quem compra meses depois do lan\u00e7amento…<\/span><\/p>\n

O<\/span> artigo 33 da mesma lei<\/span><\/a> determina que, se a incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o se concretizar em <\/span>180 dias contados do registro<\/b>, o incorporador precisa averbar a atualiza\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es antes de continuar negociando, e essa atualiza\u00e7\u00e3o se repete a cada 180 dias enquanto a incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o se materializar. Perguntar a data da \u00faltima averba\u00e7\u00e3o \u00e9 uma pergunta curta que diz muito.<\/span><\/p>\n

Por que o registro separa lan\u00e7amento regular de venda irregular<\/span><\/h3>\n

Registro de incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 a condi\u00e7\u00e3o legal para vender, e trat\u00e1-lo como burocracia de cart\u00f3rio sai caro, porque um empreendimento anunciado sem memorial registrado est\u00e1 sendo comercializado fora do que a lei autoriza, e o comprador que assina nessa situa\u00e7\u00e3o assume um risco que nenhuma cl\u00e1usula contratual compensa depois.<\/span><\/p>\n

Pe\u00e7a o n\u00famero do registro e confira a matr\u00edcula voc\u00ea mesmo<\/b>, porque essa \u00e9 uma consulta que o cart\u00f3rio atende diretamente a qualquer pessoa, e o custo de conferir fica bem abaixo do custo de apenas confiar.<\/span><\/p>\n

As cl\u00e1usulas que decidem o que acontece quando algo d\u00e1 errado<\/span><\/h2>\n

Um bom contrato descreve com clareza o que acontece quando algo sai do previsto, e essa descri\u00e7\u00e3o vale muito mais para o comprador do que qualquer promessa de tranquilidade feita na conversa de venda. Quatro grupos de cl\u00e1usula concentram essa descri\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Prazo de entrega e a toler\u00e2ncia de 180 dias<\/span><\/h3>\n

Sim, ela \u00e9 legal, e a resposta tem endere\u00e7o exato, porque a<\/span> Lei 13.786\/2018<\/span><\/a> inseriu o artigo 43-A na Lei 4.591\/1964, cujo caput estabelece que a entrega at\u00e9 180 dias ap\u00f3s a data contratual n\u00e3o d\u00e1 causa \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato pelo adquirente nem gera penalidade alguma ao incorporador.<\/span><\/p>\n

Passados esses 180 dias, a l\u00f3gica se inverte. O <\/span>par\u00e1grafo 2\u00ba do mesmo artigo<\/b> prev\u00ea indeniza\u00e7\u00e3o de <\/span>1% do valor efetivamente pago \u00e0 incorporadora por m\u00eas de atraso<\/b>, calculada <\/span>pro rata die<\/span><\/i>. Vale a pena ler a cl\u00e1usula do seu contrato ao lado do texto legal, porque contrato que reproduz a lei \u00e9 diferente de contrato que tenta reduzi-la.<\/span><\/p>\n

\u00cdndice de reajuste, antes e depois das chaves<\/span><\/h3>\n

Quase todo contrato de im\u00f3vel na planta usa dois \u00edndices em momentos diferentes, e a virada acontece na entrega. Durante a obra, o saldo costuma ser corrigido pelo INCC, que acompanha o custo da constru\u00e7\u00e3o civil. Depois das chaves, a corre\u00e7\u00e3o normalmente migra para um \u00edndice de pre\u00e7os mais amplo, com juros contratuais somados quando h\u00e1 saldo financiado diretamente com a incorporadora.<\/span><\/p>\n

Confira duas coisas na cl\u00e1usula:<\/b> qual \u00edndice vale em cada per\u00edodo, e em que evento exatamente a troca acontece, porque “entrega das chaves” e “habite-se” s\u00e3o datas diferentes e podem estar separadas por meses.<\/span><\/p>\n

Distrato e resolu\u00e7\u00e3o por inadimplemento<\/span><\/h3>\n

Desistir depois de assinar \u00e9 poss\u00edvel, e a lei diz quanto isso custa. O artigo 67-A, inciso II, limita a pena convencional retida pela incorporadora a <\/span>25% da quantia paga<\/b> pelo adquirente. Existe uma exce\u00e7\u00e3o relevante em Curitiba e em qualquer pra\u00e7a: quando o empreendimento est\u00e1 submetido a <\/span>patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o<\/b>, o par\u00e1grafo 5\u00ba do mesmo artigo permite que a reten\u00e7\u00e3o chegue a <\/span>50% da quantia paga<\/b>, e nesse regime a devolu\u00e7\u00e3o ocorre no prazo m\u00e1ximo de 30 dias ap\u00f3s o habite-se.<\/span><\/p>\n

Patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o \u00e9, portanto, uma faca de dois gumes que vale entender antes e n\u00e3o depois. Ele protege o comprador ao separar o patrim\u00f4nio daquela obra do restante da empresa, e ao mesmo tempo amplia a reten\u00e7\u00e3o em caso de desist\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Personaliza\u00e7\u00e3o, altera\u00e7\u00e3o de projeto e material equivalente<\/span><\/h3>\n

Cl\u00e1usula de substitui\u00e7\u00e3o por “material equivalente” aparece em quase todo contrato, e a palavra equivalente \u00e9 o ponto que merece leitura. Contrato bem escrito define equival\u00eancia por crit\u00e9rio t\u00e9cnico verific\u00e1vel, com refer\u00eancia ao memorial descritivo arquivado no registro, de modo que a avalia\u00e7\u00e3o de equival\u00eancia deixa de ficar inteiramente a cargo de quem est\u00e1 construindo.<\/span><\/p>\n

Os custos que n\u00e3o aparecem no pre\u00e7o anunciado<\/span><\/h2>\n

Pre\u00e7o anunciado \u00e9 o valor da unidade, e o desembolso real inclui uma camada de tributo e servi\u00e7o que costuma surpreender quem est\u00e1 comprando pela primeira vez.<\/span><\/p>\n

Cinco itens aparecem com regularidade:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. ITBI<\/b>, imposto municipal sobre a transmiss\u00e3o, devido em geral pelo comprador e calculado sobre o valor venal de refer\u00eancia do munic\u00edpio.<\/span><\/li>\n
  2. Registro em cart\u00f3rio<\/b>, cobrado por faixa de valor conforme a tabela de emolumentos do estado.<\/span><\/li>\n
  3. Escritura p\u00fablica<\/b>, quando a opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 feita por instrumento particular com for\u00e7a de escritura, o que ocorre em boa parte dos financiamentos.<\/span><\/li>\n
  4. Taxa de interveni\u00eancia<\/b>, cobrada por algumas incorporadoras quando o comprador financia com banco diferente do que financiou a obra.<\/span><\/li>\n
  5. Assessoria t\u00e9cnico-imobili\u00e1ria<\/b>, que precisa estar destacada no contrato com identifica\u00e7\u00e3o precisa do benefici\u00e1rio.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    \u26a0 <\/span>Percentuais e faixas mudam por munic\u00edpio e por ano, ent\u00e3o trate qualquer estimativa como provis\u00f3ria.<\/b> Consulte a al\u00edquota vigente do ITBI na prefeitura do munic\u00edpio do im\u00f3vel e a tabela de emolumentos do estado antes de fechar a conta, porque a diferen\u00e7a entre a estimativa e o valor real costuma aparecer justamente no momento em que j\u00e1 n\u00e3o sobra margem para negociar.<\/span><\/p>\n

    O que o hist\u00f3rico de quem vende diz sobre o contrato<\/span><\/h2>\n

    Documento e reputa\u00e7\u00e3o respondem \u00e0 mesma pergunta por caminhos diferentes, e \u00e9 por isso que uma empresa com d\u00e9cadas de entregas deixa rastro verific\u00e1vel em cart\u00f3rio, em registro de incorpora\u00e7\u00e3o e no pr\u00f3prio mercado, rastro que fica consult\u00e1vel por qualquer comprador disposto a pedir o n\u00famero de registro dos empreendimentos anteriores.<\/span><\/p>\n

    O<\/span> Grupo Noster<\/span><\/a> opera com governan\u00e7a corporativa consolidada desde 2005, e a<\/span> V\u00edncere Incorporadora<\/span><\/a> atua desde 1978, com um portf\u00f3lio que inclui lan\u00e7amentos como o<\/span> L’ARQ<\/span><\/a>, no \u00c1gua Verde, o<\/span> Arte Batel<\/span><\/a>, lan\u00e7ado em abril de 2025, e o<\/span> Hall Design<\/span><\/a>, no Centro C\u00edvico, com entrega prevista para o primeiro semestre de 2026. Hist\u00f3rico dessa extens\u00e3o significa que existe documenta\u00e7\u00e3o a conferir, e conferir \u00e9 exatamente o que este texto recomenda.<\/span><\/p>\n

    Sobre a escolha da empresa em si, o blog j\u00e1 tratou o assunto por outro \u00e2ngulo, e o link est\u00e1 logo abaixo.<\/span><\/p>\n

    Perguntas frequentes<\/span><\/h2>\n

    Quais documentos pedir antes de comprar um im\u00f3vel?<\/span><\/h2>\n

    Matr\u00edcula atualizada do terreno, registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, certid\u00f5es negativas da incorporadora e do terreno, projeto de constru\u00e7\u00e3o aprovado, memorial descritivo das especifica\u00e7\u00f5es e minuta da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio. O artigo 32 da Lei 4.591\/1964 lista todos como exig\u00eancia para o registro, ent\u00e3o eles existem e podem ser solicitados.<\/span><\/p>\n

    O que \u00e9 memorial de incorpora\u00e7\u00e3o?<\/span><\/h2>\n

    Memorial de incorpora\u00e7\u00e3o \u00e9 o conjunto de documentos que o incorporador arquiva no registro de im\u00f3veis antes de poder vender unidades futuras. Ele re\u00fane t\u00edtulo de propriedade, certid\u00f5es, projeto aprovado, c\u00e1lculo de \u00e1reas, memorial descritivo e minuta de conven\u00e7\u00e3o. Sem esse registro, a venda de fra\u00e7\u00f5es ideais n\u00e3o \u00e9 permitida pela Lei 4.591\/1964.<\/span><\/p>\n

    O prazo de toler\u00e2ncia de 180 dias \u00e9 legal?<\/span><\/h2>\n

    Sim. O artigo 43-A da Lei 4.591\/1964, inserido pela Lei 13.786\/2018, estabelece que a entrega at\u00e9 180 dias ap\u00f3s a data contratual n\u00e3o d\u00e1 causa \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato nem gera penalidade ao incorporador. Ultrapassado esse prazo, o adquirente tem direito a 1% do valor pago por m\u00eas de atraso, calculado <\/span>pro rata die<\/span><\/i>.<\/span><\/p>\n

    Posso desistir da compra depois de assinar?<\/span><\/h2>\n

    Pode, com custo definido em lei. O artigo 67-A limita a reten\u00e7\u00e3o pela incorporadora a 25% da quantia paga. Quando o empreendimento est\u00e1 sob patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, o par\u00e1grafo 5\u00ba permite reten\u00e7\u00e3o de at\u00e9 50%, com devolu\u00e7\u00e3o em at\u00e9 30 dias ap\u00f3s o habite-se. As partes tamb\u00e9m podem pactuar condi\u00e7\u00f5es diferentes por instrumento espec\u00edfico de distrato.<\/span><\/p>\n

    Quem paga o ITBI e quanto custa?<\/span><\/h2>\n

    ITBI \u00e9 imposto municipal sobre a transmiss\u00e3o de bens im\u00f3veis, devido em regra pelo comprador e recolhido antes do registro da transfer\u00eancia. A al\u00edquota e a base de c\u00e1lculo s\u00e3o definidas por cada munic\u00edpio e mudam ao longo do tempo, ent\u00e3o o valor precisa ser consultado na prefeitura do munic\u00edpio onde est\u00e1 o im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

    Leia tamb\u00e9m:<\/b><\/p>\n