O que avaliar antes de assinar contrato de compra de imóvel?

Antes de assinar, confira os documentos do imóvel, os documentos de quem está vendendo e as cláusulas que definem prazo, reajuste e rompimento. O registro do memorial de incorporação diz se a venda é permitida por lei, e a cláusula de tolerância diz o que acontece com um atraso. Conferir custa horas. Descobrir depois costuma custar anos.

Afinal, quem assina um contrato de compra imagina estar formalizando uma decisão que já tomou, e essa prática explica por que tanta gente lê o documento pela primeira vez na mesa do cartório. O que a assinatura faz é criar obrigação, porque a partir dali passa a existir um prazo que alguém precisa cumprir, um índice que corrige o saldo todo mês e uma regra que decide o que acontece caso qualquer uma das partes desista do negócio.

Boa parte dessas regras não é negociada entre comprador e incorporadora, porque já está escrita em lei. Saber quais são muda a conversa, e é isso que separa quem confere o contrato de quem apenas o assina.

Os documentos que revelam se o negócio é regular

Antes de discutir a cláusula, é necessário conferir se a venda sequer pode existir, e para imóvel na planta quem responde a essa pergunta é um registro específico em cartório, com número e data, disponível para consulta por qualquer interessado independentemente da reputação de quem está vendendo.

A Lei 4.591/1964 estabelece no artigo 32 que o incorporador só pode alienar frações ideais correspondentes a futuras unidades autônomas depois de registrar o memorial de incorporação no registro de imóveis competente.

Esse registro reúne uma lista fechada de documentos, e cada um deles responde a uma pergunta que interessa ao comprador.

Um item importante do artigo 32 costuma ser desconsiderado e vale para quem compra meses depois do lançamento…

O artigo 33 da mesma lei determina que, se a incorporação não se concretizar em 180 dias contados do registro, o incorporador precisa averbar a atualização das certidões antes de continuar negociando, e essa atualização se repete a cada 180 dias enquanto a incorporação não se materializar. Perguntar a data da última averbação é uma pergunta curta que diz muito.

Por que o registro separa lançamento regular de venda irregular

Registro de incorporação é a condição legal para vender, e tratá-lo como burocracia de cartório sai caro, porque um empreendimento anunciado sem memorial registrado está sendo comercializado fora do que a lei autoriza, e o comprador que assina nessa situação assume um risco que nenhuma cláusula contratual compensa depois.

Peça o número do registro e confira a matrícula você mesmo, porque essa é uma consulta que o cartório atende diretamente a qualquer pessoa, e o custo de conferir fica bem abaixo do custo de apenas confiar.

As cláusulas que decidem o que acontece quando algo dá errado

Um bom contrato descreve com clareza o que acontece quando algo sai do previsto, e essa descrição vale muito mais para o comprador do que qualquer promessa de tranquilidade feita na conversa de venda. Quatro grupos de cláusula concentram essa descrição.

Prazo de entrega e a tolerância de 180 dias

Sim, ela é legal, e a resposta tem endereço exato, porque a Lei 13.786/2018 inseriu o artigo 43-A na Lei 4.591/1964, cujo caput estabelece que a entrega até 180 dias após a data contratual não dá causa à resolução do contrato pelo adquirente nem gera penalidade alguma ao incorporador.

Passados esses 180 dias, a lógica se inverte. O parágrafo 2º do mesmo artigo prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die. Vale a pena ler a cláusula do seu contrato ao lado do texto legal, porque contrato que reproduz a lei é diferente de contrato que tenta reduzi-la.

Índice de reajuste, antes e depois das chaves

Quase todo contrato de imóvel na planta usa dois índices em momentos diferentes, e a virada acontece na entrega. Durante a obra, o saldo costuma ser corrigido pelo INCC, que acompanha o custo da construção civil. Depois das chaves, a correção normalmente migra para um índice de preços mais amplo, com juros contratuais somados quando há saldo financiado diretamente com a incorporadora.

Confira duas coisas na cláusula: qual índice vale em cada período, e em que evento exatamente a troca acontece, porque “entrega das chaves” e “habite-se” são datas diferentes e podem estar separadas por meses.

Distrato e resolução por inadimplemento

Desistir depois de assinar é possível, e a lei diz quanto isso custa. O artigo 67-A, inciso II, limita a pena convencional retida pela incorporadora a 25% da quantia paga pelo adquirente. Existe uma exceção relevante em Curitiba e em qualquer praça: quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação, o parágrafo 5º do mesmo artigo permite que a retenção chegue a 50% da quantia paga, e nesse regime a devolução ocorre no prazo máximo de 30 dias após o habite-se.

Patrimônio de afetação é, portanto, uma faca de dois gumes que vale entender antes e não depois. Ele protege o comprador ao separar o patrimônio daquela obra do restante da empresa, e ao mesmo tempo amplia a retenção em caso de desistência.

Personalização, alteração de projeto e material equivalente

Cláusula de substituição por “material equivalente” aparece em quase todo contrato, e a palavra equivalente é o ponto que merece leitura. Contrato bem escrito define equivalência por critério técnico verificável, com referência ao memorial descritivo arquivado no registro, de modo que a avaliação de equivalência deixa de ficar inteiramente a cargo de quem está construindo.

Os custos que não aparecem no preço anunciado

Preço anunciado é o valor da unidade, e o desembolso real inclui uma camada de tributo e serviço que costuma surpreender quem está comprando pela primeira vez.

Cinco itens aparecem com regularidade:

1. ITBI, imposto municipal sobre a transmissão, devido em geral pelo comprador e calculado sobre o valor venal de referência do município.
2. Registro em cartório, cobrado por faixa de valor conforme a tabela de emolumentos do estado.
3. Escritura pública, quando a operação não é feita por instrumento particular com força de escritura, o que ocorre em boa parte dos financiamentos.
4. Taxa de interveniência, cobrada por algumas incorporadoras quando o comprador financia com banco diferente do que financiou a obra.
5. Assessoria técnico-imobiliária, que precisa estar destacada no contrato com identificação precisa do beneficiário.

⚠ Percentuais e faixas mudam por município e por ano, então trate qualquer estimativa como provisória. Consulte a alíquota vigente do ITBI na prefeitura do município do imóvel e a tabela de emolumentos do estado antes de fechar a conta, porque a diferença entre a estimativa e o valor real costuma aparecer justamente no momento em que já não sobra margem para negociar.

O que o histórico de quem vende diz sobre o contrato

Documento e reputação respondem à mesma pergunta por caminhos diferentes, e é por isso que uma empresa com décadas de entregas deixa rastro verificável em cartório, em registro de incorporação e no próprio mercado, rastro que fica consultável por qualquer comprador disposto a pedir o número de registro dos empreendimentos anteriores.

O Grupo Noster opera com governança corporativa consolidada desde 2005, e a Víncere Incorporadora atua desde 1978, com um portfólio que inclui lançamentos como o L’ARQ, no Água Verde, o Arte Batel, lançado em abril de 2025, e o Hall Design, no Centro Cívico, com entrega prevista para o primeiro semestre de 2026. Histórico dessa extensão significa que existe documentação a conferir, e conferir é exatamente o que este texto recomenda.

Sobre a escolha da empresa em si, o blog já tratou o assunto por outro ângulo, e o link está logo abaixo.

Perguntas frequentes

Quais documentos pedir antes de comprar um imóvel?

Matrícula atualizada do terreno, registro do memorial de incorporação, certidões negativas da incorporadora e do terreno, projeto de construção aprovado, memorial descritivo das especificações e minuta da convenção de condomínio. O artigo 32 da Lei 4.591/1964 lista todos como exigência para o registro, então eles existem e podem ser solicitados.

O que é memorial de incorporação?

Memorial de incorporação é o conjunto de documentos que o incorporador arquiva no registro de imóveis antes de poder vender unidades futuras. Ele reúne título de propriedade, certidões, projeto aprovado, cálculo de áreas, memorial descritivo e minuta de convenção. Sem esse registro, a venda de frações ideais não é permitida pela Lei 4.591/1964.

O prazo de tolerância de 180 dias é legal?

Sim. O artigo 43-A da Lei 4.591/1964, inserido pela Lei 13.786/2018, estabelece que a entrega até 180 dias após a data contratual não dá causa à resolução do contrato nem gera penalidade ao incorporador. Ultrapassado esse prazo, o adquirente tem direito a 1% do valor pago por mês de atraso, calculado pro rata die.

Posso desistir da compra depois de assinar?

Pode, com custo definido em lei. O artigo 67-A limita a retenção pela incorporadora a 25% da quantia paga. Quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação, o parágrafo 5º permite retenção de até 50%, com devolução em até 30 dias após o habite-se. As partes também podem pactuar condições diferentes por instrumento específico de distrato.

Quem paga o ITBI e quanto custa?

ITBI é imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis, devido em regra pelo comprador e recolhido antes do registro da transferência. A alíquota e a base de cálculo são definidas por cada município e mudam ao longo do tempo, então o valor precisa ser consultado na prefeitura do município onde está o imóvel.

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Sobre o Grupo Noster

Corporação familiar curitibana com mais de 70 anos de atuação, o Grupo Noster reúne incorporação, locação, transporte coletivo e energia, com governança corporativa consolidada desde 2005. A Víncere Incorporadora responde pelos empreendimentos residenciais desde 1978, e a Víncere Locações administra o portfólio corporativo da capital.

Décadas de atuação produzem aquilo que este texto recomenda conferir: registro, memorial e histórico disponíveis para consulta. Fale com a nossa equipe para conhecer os empreendimentos em lançamento e solicitar a documentação de cada um.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica individual. Cada contrato tem particularidades, e a análise do seu caso deve ser feita por profissional habilitado.